In juni 2024 tonen sommige Belgische banken nog steeds renteverschillen van meer dan 0,5 punt afhankelijk van het profiel van de kredietnemer, ondanks een lichte ontspanning die in het tweede kwartaal werd waargenomen. De indexering van de beleidsrentes door de ECB heeft zijn effecten niet volledig doorgegeven aan de commerciële aanbiedingen, wat ongekende ongelijkheden genereert afhankelijk van de looptijd of het geleende bedrag.
De makelaars melden een stijging van het aantal geweigerde dossiers, een directe consequentie van de verstrenging van de toekenningsvoorwaarden. In deze context wint de flexibiliteit van alternatieve financieringsoplossingen aan belang voor kandidaat-kopers van onroerend goed.
Zie ook : APE/NAF 7112B: wat moet je weten over deze code?
Hoe staan de hypotheekrentes in België in het derde kwartaal van 2024?
De huidige hypotheekrente in België vertegenwoordigt een keerpunt voor de vastgoedmarkt. De cijfers gepubliceerd door de beroepsvereniging van de Kredietsector en de Nationale Bank van België wijzen op rentevoeten tussen 2,97 % en 4,74 % in november 2024, ongeacht categorieën en looptijden. Voor een lening van 20 jaar met een hoge quotiteit bedraagt de gemiddelde rente 3,77 %. Deze spreiding weerspiegelt de heersende onzekerheid bij de kredietverstrekkers, terwijl de vraag sinds januari weer toeneemt.
De behoefte aan zekerheid overheerst: 94,7 % van de kredietnemers kiest voor een vaste rente of kiest voor een variabele rente met een lange vaste periode. Kredieten met een jaarlijks herzienbare variabele rente vertegenwoordigen nog maar 1,3 % van de dossiers, een bewijs van wantrouwen tegenover de volatiliteit van de markt.
Aanrader : Fietsen in Europa: de uitdagingen en regelgeving die je moet kennen
In 2024 heeft de sector 186.000 hypotheken verstrekt, voor een cumulatief bedrag van 31 miljard euro. Afhankelijk van de aard van het project verschilt het gemiddelde bedrag aanzienlijk. Hier zijn de gemiddelde bedragen die zijn waargenomen volgens het type financiering:
- 198.500 euro voor de aankoop van een woning
- 213.000 euro voor een aankoop met renovatie
- 237.600 euro voor een nieuwbouw
- 66.000 euro voor alleen renovatie
Het landschap evolueert snel. Het aantal kredieten dat aan renovatie is toegewezen, stijgt met 16,2 %, terwijl de leningen voor nieuwbouw een daling van 13,7 % registreren. Refinanciering wint daarentegen 8,1 % in een jaar. Deze dynamiek, aangedreven door de stijging van de kredietprijs en het selectieve beleid van de banken, dwingt elke koper om de evolutie van de huidige hypotheekrente in België nauwlettend in de gaten te houden om in lijn te blijven met de realiteit van de vastgoedfinanciering.
Begrijpen van de trends: wat de economische situatie verandert voor kredietnemers
Het jaar 2024 verstoort de referenties op de hypotheekmarkt in België. Het monetair beleid van de Europese Centrale Bank laat zijn stempel achter op elk aanbod. Ook al wordt een verlaging van de deposito rente tot 3 % overwogen tegen het einde van het jaar, voorzichtigheid blijft geboden. De evolutie van de beleidsrentes bepaalt de hele kredietketen: de kleinste beweging heeft invloed op de rentes die aan huishoudens worden aangeboden, de looptijd van de financieringen, de vereiste quotiteit.
De markt houdt de 10-jarige staatsobligaties nauwlettend in de gaten, een echte barometer voor de lange termijn vastgoedrentes. Een lichte stijging van deze obligaties is voldoende om de kosten van een lening te verhogen. De inflatie, die nog steeds aanwezig is, versterkt deze trend. De voorspellingen van het Internationaal Monetair Fonds zijn duidelijk: we moeten wachten tot 2025 om een terugkeer naar 2 % inflatie te hopen.
Daar komt de onvoorspelbaarheid van de geopolitieke situatie bij. Internationale crises, conflicten of de onzekerheid rond de Amerikaanse verkiezingen verstoren de financiële stabiliteit van de eurozone. De bancaire markt anticipeert op deze risico’s, past zijn marges aan en houdt zijn achterhoede in de gaten.
In deze context worden de instellingen veeleisender. De analyse van de terugbetalingscapaciteit laat geen ruimte voor onnauwkeurigheid. Banken onderzoeken de financiën, de werkgelegenheid, het budgetbeheer. Elk dossier wordt grondig bekeken. Het verkrijgen van een lening vereist tegenwoordig totale transparantie en een stabiele situatie. De hypotheek wordt een spiegel van de collectieve afwegingen tussen voorzichtigheid, risico en economische horizon.
Welke financieringsoplossingen te verkiezen in het licht van de stijgende rentes?
In een context gekenmerkt door de stijging van de rentevoeten op de Belgische hypotheekmarkt, worden de speelruimtes krapper. De vaste rente is nu de norm: 94,7 % van de dossiers maakt er eind 2024 gebruik van, waardoor de variabele rente naar een marginale positie wordt teruggedrongen. Deze keuze weerspiegelt een wens om het budget te beveiligen tegenover het onvoorspelbare.
Het persoonlijk aandeel krijgt een nieuwe dimensie. Een bijdrage van meer dan 20 % van de prijs van het goed opent de toegang tot veel concurrerender tarieven en beperkt het risico op overmatige schuldenlast. Zodra de quotiteit onder de 80 % daalt, verbeteren de voorwaarden aanzienlijk, zowel op het gebied van de rente als de looptijd van de terugbetaling.
Om te profiteren van de beste aanbiedingen stellen banken vaak aanvullende voorwaarden. Drie hefboomfactoren worden doorgaans gewaardeerd bij het verstrekken van een lening:
- Verzekering van het resterende saldo: een regeling die de nabestaanden beschermt en de toegepaste rente kan verlagen.
- Brandverzekering: vaak vereist, deze beveiligt de kredietgever in geval van schade.
- Salaris domiciliëring: gewaardeerd door banken die dit zien als een garantie voor de regelmaat van de betalingen.
De looptijd van de lening bepaalt ook de totale kosten van de operatie. Hoe korter de looptijd, hoe lager de rente, maar stijgt de maandlast. Omgekeerd verlicht het spreiden van de terugbetaling over de lange termijn de maandlast, maar verhoogt het de totale kosten. Het vinden van de balans vereist een goede inschatting van de terugbetalingscapaciteit en de middellange termijn perspectieven, zonder te worden verleid door de verleiding van de laagste maandlast.
De Belgische hypotheekmarkt in 2024 lijkt op een permanent evenwichtsspel. De rentes bewegen, de voorwaarden evolueren, maar één ding blijft: elke keuze telt, en de waakzaamheid is nog nooit zo belangrijk geweest voor de toegang tot eigendom.